2024年（令和6年）4月1日から、相続登記が義務化されました。これまで義務ではなかった不動産の名義変更が、法改正により一定期間内に行うことが必須となり、申請しない場合は過料の対象になります。
本記事では、相続登記の義務化の内容・過去の相続への影響・相続人申告登記・手続きの流れを解説します。なお、相続登記の申請手続きは司法書士の専門業務です。行政書士が担当できる範囲についても明確に説明します。
相続登記とは
「相続登記」とは、不動産（土地・建物）の所有者が亡くなった際に、法務局（登記所）に対して名義を相続人に変更する手続きです。
なぜ義務化されたのか
従来、相続登記には法的な期限がなく、しない場合のペナルティもありませんでした。その結果、「所有者不明土地」が全国で増加し、土地の活用・売買・再開発の障害になるという社会問題が深刻化しました。
所有者不明土地が増えると、次のような問題が発生します。
- 公共事業の用地取得が進まない
- 周辺の土地利用が阻害される
- 固定資産税の徴収が困難
- 災害時の復旧・復興が遅れる
これらの問題に対処するため、2021年に不動産登記法が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
義務化の内容（3年以内・過料のリスク）
相続登記の義務化の主な内容は次のとおりです。
- 申請期限：相続（遺産分割）によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要
- 違反時の過料：正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象
- 適用対象：2024年4月1日以降の相続だけでなく、施行前の相続で未登記のものも対象
ただし「正当な理由」として認められるケースもあります（相続人が多数で遺産分割が困難な場合・相続人が重病などの場合）。また後述の「相続人申告登記」を利用することで、義務を一時的に果たすことができます。
過去の相続分も対象になる
特に注意が必要なのは、2024年4月1日より前に発生した相続で未登記の不動産も対象になる点です。
過去の相続分については、2027年（令和9年）3月31日までに登記申請をすれば過料の対象にはなりません。逆に、2027年3月31日を過ぎても登記していない場合、過料の対象になる可能性があります。
「何十年も前に親が亡くなったが名義変更していない」という方は、早めに司法書士に相談することをおすすめします。相続関係が複雑な場合や、戸籍を遡っての確認が必要な場合は、早期に着手することが重要です。
相続人申告登記（簡易な暫定措置）
遺産分割協議が整っていない段階でも、相続登記の義務を果たす簡易な方法として「相続人申告登記」が新設されました（2024年4月1日施行）。
相続人申告登記の特徴
- 「自分が相続人である」ことを法務局に申告する手続き
- 遺産分割協議書や持分割合の特定が不要で、簡易に行える
- 全員で申告する必要はなく、自分の分だけ可能
- 3年の申請期限を満たせる
- 費用が抑えられる
ただし、相続人申告登記は「義務を果たすための暫定措置」であり、不動産の実際の名義変更（所有権移転登記）とは異なります。最終的には遺産分割協議が整った後に正式な相続登記が必要です。
相続登記の手続きの流れ
相続登記の一般的な手続きの流れは次のとおりです。
- 相続人の確定：被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・原戸籍を収集し、法定相続人を確定
- 相続財産の調査：不動産・預貯金・有価証券などの財産を調査
- 遺産分割協議：相続人全員で誰がどの財産を取得するかを協議し、遺産分割協議書を作成
- 相続登記の申請：法務局に必要書類（登記申請書・戸籍謄本・遺産分割協議書・印鑑証明書など）を提出
義務化の実務への影響
義務化により、相続手続きの実務は次のように変わります。
① 相続登記の必要性が明確に
従来は「いずれやらなければ」という認識でしたが、今後は期限が明確です。
② 過去の相続にも対応が必要
長年放置されていた相続登記も、今後は整理する必要があります。祖父母の代の相続がまだ済んでいないケースは要注意です。
③ 遺産分割協議の重要性
相続登記には遺産分割協議書が必要なため、協議の成立までスケジュールを意識する必要があります。
④ 相続人申告登記の活用
協議が長引く場合、暫定的に相続人申告登記を行えます。
義務化に備えた具体的な対策
相続登記の義務化に備えて、今から準備しておきたい対策をご紹介します。
① 不動産の現状把握
親御様が所有する不動産を把握しておきます。登記事項証明書・固定資産評価証明書の取得で確認できます。
② 過去の相続登記の確認
祖父母の代の相続登記が済んでいるか確認しましょう。未登記なら早めに対処します。
③ 遺言書の作成
遺言書があれば、相続登記がスムーズに進められます。
④ 家族信託の検討
相続時の登記負担を減らす手段として家族信託を検討することもできます。
行政書士と司法書士の役割分担
相続登記そのものは司法書士の業務範囲ですが、登記に至るまでの準備は行政書士が担当できます。
| 担当 | 業務内容 |
|---|---|
| 行政書士 | 相続人調査・戸籍収集・相続関係説明図・遺産分割協議書の作成 |
| 司法書士 | 相続登記申請・登記事項証明書の取得 |
| 税理士 | 相続税の申告（基礎控除超過時） |
当事務所では、協議書作成までを担当し、提携する司法書士と連携して相続登記まで一貫してサポートしています。義務化への対応についてお困りの方は、お気軽にご相談ください。
まとめ
相続登記の義務化のポイントを整理します。
- 2024年4月1日から、相続による不動産の名義変更が義務化
- 申請期限は「相続を知った日から3年以内」
- 正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料
- 過去の相続も対象（2027年3月31日まで猶予）
- 遺産分割協議が長引く場合は相続人申告登記で暫定対応可
- 登記申請は司法書士、書類整備は行政書士で連携
「何十年も前の不動産が名義変更できていない」「義務化と聞いて急に心配になった」という方は、お早めにご相談ください。
よくある質問
相続登記の義務化はいつから始まりましたか？
2024年（令和6年）4月1日から施行されています。相続によって不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました。2024年4月1日より前に発生した相続で未登記のものは、2027年（令和9年）3月31日までに申請する必要があります。
相続登記をしないとどうなりますか？
正当な理由なく3年以内に相続登記を申請しない場合、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になります。また登記をしないままだと、不動産の売却・担保設定ができない、他の相続人が持分を売却して見知らぬ第三者が共有者になるリスクもあります。
相続登記は自分でできますか？
法律上は本人申請も可能ですが、戸籍収集・遺産分割協議書の作成・登記申請書の作成など手続きが複雑です。義務化により期限もあるため、司法書士への依頼をおすすめします。行政書士は遺産分割協議書の作成・戸籍収集・相続関係説明図の作成をサポートし、登記申請は司法書士と連携して対応します。
