「家をどうするか」は相続・終活における最大の悩みのひとつです。売却・賃貸・引き継ぎ・空き家のまま──それぞれの選択肢の特徴と、決める前に考えるべきことを整理します。
不動産の主な選択肢
相続・終活で不動産を「どうするか」を考えるにあたり、主な選択肢を整理しておきましょう。
- ①誰かに相続させて住んでもらう：配偶者・子などが引き続き住む場合、遺言書でその旨を明記しておくと手続きがスムーズです。
- ②売却して現金化する：複数の相続人がいる場合、現金にすることで公平な分割が可能になります。
- ③賃貸に出して収益を得る：住む予定はないが売却もしたくない場合、賃貸に出して家賃収入を得る方法があります。
- ④空き家のまま保有する（リスクあり）：何も決めずに放置すると、管理コストや法的リスクが生じることがあります。
生前に決めておく重要性
不動産の行き先は、できるだけ生前に決めておくことが大切です。
- 不動産は相続財産の中で最も評価・分割が難しい：現金と違って均等に分けにくく、相続トラブルの原因になりやすいです。
- 認知症になると売却・賃貸の契約ができなくなる：判断能力が低下すると、不動産の売却・賃貸契約が法的に難しくなります。
- 誰に渡すかを遺言書で明確にしておくことが最善：遺言書に「誰が取得するか」を明記することで、相続人間の争いを防ぐことができます。
- 名義変更（相続登記）は司法書士が担当：2024年4月から相続登記が義務化されました。登記手続きは司法書士にご依頼ください。
売却する場合の流れ（概要）
相続した不動産を売却する場合の大まかな流れは以下の通りです。
- 不動産会社への査定依頼：複数の不動産会社に査定を依頼し、売却方針を決めます。
- 相続登記（名義変更）：売却前に相続人への名義変更が必要です。司法書士にご依頼ください。
- 売買契約・引き渡し：不動産会社を通じて買主と売買契約を締結し、引き渡しを行います。
- 売却益に対する税務：売却益には譲渡所得税が発生する場合があります。詳しくは税理士にご相談ください。
賃貸に出す場合の注意点
不動産を賃貸に出す場合は、長期的な管理体制を整えることが重要です。
- 賃貸契約を管理できる状態を維持する必要がある：入居者との連絡・修繕対応など、継続的な管理が必要です。
- 認知症になる前に管理の委任・家族信託を検討：判断能力が低下した後も不動産を適切に管理するため、事前の対策が重要です。
- 固定資産税・管理費のコスト：賃貸収入があっても、固定資産税や管理費・修繕費がかかります。収支のシミュレーションをしておきましょう。
空き家にするリスク
「とりあえず空き家のまま」という選択には、複数のリスクが伴います。
- 固定資産税・火災保険・維持管理コストがかかり続ける：使っていなくても維持コストは発生します。
- 「特定空き家」に指定されると固定資産税の優遇が外れる場合も：管理不全な空き家は行政から「特定空き家」に指定され、固定資産税の特例が適用されなくなる可能性があります。
- 老朽化・防犯上のリスク：管理されていない空き家は老朽化が進み、近隣とのトラブルや不法侵入のリスクも高まります。
- 早めに活用方法を決めることが重要：放置すればするほど選択肢が狭まります。できるだけ早い段階で方針を決めましょう。
遺言書で不動産の行き先を決める
不動産トラブルを防ぐための最も確実な方法は、遺言書で行き先を明確にしておくことです。
- 「誰に渡すか」を遺言書に明記することで分割トラブルを防ぐ：相続人全員の合意が必要な遺産分割協議を省略できるケースがあります。
- 配偶者居住権の活用：配偶者が自宅に住み続けながら、所有権は子に渡すという設計も可能です。
- 当事務所では遺言書の作成をサポート：不動産の内容を踏まえた遺言書の作成を一緒に進めます。
相続した不動産の売却・活用・放置のリスク
相続した不動産を「どうするか」は、相続手続きの中でも特に判断が難しい問題の一つです。選択肢としては、自分が住む・貸す・売却する・放置する（空き家にする）がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。
売却は現金化できる反面、相続税・譲渡所得税がかかる場合があります。賃貸活用は収入を得られますが、管理費用・修繕費・入居者トラブルのリスクがあります。空き家にする場合、固定資産税の負担が続くほか、管理不全の空き家として行政指導・強制撤去の対象になるリスクがあります。
宇都宮市・栃木県内では、農地・山林・古家付き土地などの活用が難しい不動産の相続相談も多く寄せられています。当事務所では、地元の不動産事情に精通した専門家として、不動産相続に関するご相談に対応しています。初回無料相談でお気軽にどうぞ。
空き家問題と相続の関係
相続した不動産を放置すると「空き家」になります。空き家は固定資産税の負担が続くだけでなく、倒壊・火災・不法侵入のリスクがあります。また、「特定空き家」に指定されると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税負担が最大六倍になる場合があります。
「相続した実家をどうするか」という相談は、当事務所でも多くいただきます。売却・賃貸・解体・寄付など、それぞれの選択肢についてメリット・デメリットを整理しながら検討することが重要です。また、相続した土地・建物の名義変更（相続登記）は二〇二四年四月から義務化されています。早めに手続きを進めましょう。
不動産の相続対策は早めに取り組むほど選択肢が広がります。「将来どうするか決まっていない」という場合でも、専門家に現状を整理してもらうことで方針を決める参考になります。当事務所では不動産を含む相続対策のご相談を初回六十分無料でお受けしていますので、お気軽にご連絡ください。
不動産の相続は「どうするか決める」だけで大きな一歩です。専門家に相談することで、自分では気づかない選択肢が見えてくることがあります。当事務所では不動産を含む相続対策の初回六十分無料相談を実施しています。
Kanade行政書士事務所へのご相談
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