相続で最も悩ましい財産の一つが「実家の空き家」です。誰も住む予定がない、売るにしても手続きがわからない、放置しておいたらどうなるのか——宇都宮市・栃木県でも、相続による空き家の増加は深刻な社会問題になっています。この記事では、相続した空き家の選択肢とリスクを整理し、宇都宮市・栃木県の実情も交えながら、何から始めるべきかを解説します。
宇都宮市・栃木県の空き家問題の現状
総務省の住宅・土地統計調査によると、栃木県の空き家率は全国平均を上回る水準で推移しており、宇都宮市でも郊外や旧市街地を中心に空き家が増え続けています。相続後に誰も住まないまま放置された「相続空き家」が、その大きな原因の一つです。
宇都宮市は独自の空き家対策に力を入れており、空き家バンクの運営や相談窓口の設置なども行っています。しかし、相続登記が完了していない物件は空き家バンクへの登録もできないため、まず相続手続きを済ませることが先決です。
空き家を放置すると、建物の老朽化・近隣トラブル・行政からの指導など、さまざまな問題が生じます。相続したら早めに選択肢を検討することが大切です。
選択肢①：売却する
空き家を売却する場合、まず「相続登記（名義変更）」を行う必要があります。被相続人名義のままでは売却できないため、相続人に名義を変更してから売却活動に入ります。
不動産の相続登記は司法書士にご相談ください。2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記申請が必要です。
売却に伴う譲渡所得税など税務上の問題については、税理士にご相談ください。「相続空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）」など活用できる特例がある場合があります。ただし、適用には一定の要件があります。
行政書士は、売却に必要な遺産分割協議書の作成や、相続関係説明図の作成をサポートできます。遺産分割協議書は相続登記にも必要な書類ですので、早めに準備しましょう。
選択肢②：賃貸活用する
相続放棄の選択肢” class=”wp-image-3289″/>空き家を賃貸物件として活用することで、家賃収入を得ながら建物の維持管理を行う方法です。売却と異なり、将来的に売却したり子どもに残したりする選択肢を手元に残せます。
宇都宮市は県庁所在地であり、大学や企業も多いため、立地によっては賃貸需要が見込める場合もあります。ただし、賃貸活用にはリフォーム費用・管理費用・固定資産税・火災保険料などのランニングコストがかかります。建物の状態や立地によっては賃貸需要が低い場合もあるため、不動産業者への相談も合わせて行うことをおすすめします。賃貸収入に関する確定申告については税理士にご相談ください。
選択肢③：解体して更地にする
建物の老朽化が進んでいて活用が難しい場合、解体して更地にすることも一つの選択肢です。更地にすることで維持管理が容易になり、売却や活用の幅が広がります。
ただし注意点があります。住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により固定資産税が最大1/6に軽減されていますが、更地にするとこの特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増加する場合があります。解体前に税理士や不動産業者に確認することをおすすめします。また、解体工事には産業廃棄物の適正処理が必要です。
選択肢④：相続放棄する
相続財産全体に借金や負債が多い場合、または空き家しか財産がない場合、相続放棄という選択肢もあります。相続放棄は相続の開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。相続放棄をすると、プラスの財産もマイナスの財産もすべて相続しないことになります。
ただし、相続放棄をしたからといって直ちに管理義務がなくなるわけではない点に注意が必要です。民法改正（2023年）により、相続放棄者は相続人または相続財産清算人に引き渡すまでの間、自己の財産と同一の注意をもって財産を管理する義務を負います。
相続放棄の手続きは家庭裁判所への申述が必要です。詳しくは司法書士または弁護士にご相談ください。
放置するリスク
何も手続きをせずに空き家を放置した場合、次のようなリスクがあります。放置は「先送り」ではなく「リスクの蓄積」です。
- 特定空き家に指定されるリスク：老朽化・景観悪化・衛生上の問題が深刻な場合、市区町村が「特定空き家」に指定します。指定されると固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が大幅に増加します。また行政代執行による強制解体が行われる場合もあり、その費用は所有者に請求されます。
- 相続登記義務違反：2024年4月から相続登記が義務化されました。正当な理由なく期限内に登記しない場合、10万円以下の過料が科せられる場合があります。登記は司法書士にご相談ください。
- 管理コストの増大：草木の繁茂・建物の損傷・不法投棄などにより、維持管理コストが年々増加します。近隣からのクレームや損害賠償リスクもあります。
- 相続人が複数の場合の共有問題：相続人全員が共有状態になったまま放置すると、将来的にその子や孫の代まで権利関係が複雑になります。
まず何をすべきか
相続した空き家について「どうすればいいか決まっていない」という場合でも、まず次のことを確認・進めることをおすすめします。
- 相続人全員を確定する（戸籍収集）
- 遺産分割協議書を作成する（行政書士にお任せください）
- 相続登記を行う（司法書士にご相談ください）
- 空き家の今後の活用方法を検討する（不動産業者・税理士に相談）
Kanade行政書士事務所では、宇都宮市・栃木県の空き家相続に関する初回60分無料相談を受け付けています。「手続きの全体像を把握したい」「誰に相談すればいいかわからない」という段階からでもお気軽にご相談ください。
