相続や不動産の制度は、2024年から2026年にかけて大きく変わります。特に注目されているのが「不動産登記の義務化」です。これまで任意だった登記が、一定の期限内に行わなければならない「義務」へと変わることで、相続や名義変更の手続きに対する意識が大きく変わってきています。
この記事では、法務省が進める不動産登記制度の2つの改正（相続登記義務化／住所・氏名変更登記義務化）の内容と、家族として今から備えておきたいことを、わかりやすく整理します。
① 相続登記の申請義務化（2024年4月施行）
不動産を相続（遺言を含む）によって取得した人は、その取得を「知った日」から3年以内に登記申請を行うことが法律上の義務となりました。
| 施行日 | 令和6年（2024年）4月1日 |
| 対象 | 相続または遺言により不動産を取得した相続人 |
| 申請期限 | 取得を知った日から3年以内 |
| 過料 | 正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料の可能性 |
遺産分割が成立した場合にも、成立から3年以内に登記を行う必要があります。さらに、過去にすでに相続が発生していて登記がされていない不動産についても対象となり、令和9年（2027年）3月31日までに登記を完了させることが求められます。
🔗 参考：法務省「相続登記の申請義務化」
② 住所・氏名の変更登記義務化（2026年4月施行予定）
2026年4月からは、不動産の所有者（登記名義人）の住所や氏名が変わった場合にも、変更登記を行うことが義務になります。引っ越しや結婚・離婚などで住所や氏名が変わったまま、登記簿上が古い情報で放置されるケースを防ぐのが目的です。
| 施行予定 | 令和8年（2026年）4月1日 |
| 対象 | 登記名義人（個人・法人問わず） |
| 申請期限 | 住所・氏名・名称の変更から2年以内 |
| 過料 | 正当な理由なく申請しない場合、過料の対象 |
施行日前にすでに住所・氏名等が変更されている場合も、令和10年（2028年）3月31日までに登記を完了する必要があります。
制度改正の目的｜所有者不明土地をなくすために
これらの制度改正の背景には、「所有者不明土地問題」があります。長年登記がされないまま、相続人が不明・連絡不能となるケースが全国的に増え、公共事業や復旧工事、防災対策などに支障が出ていました。
そこで、次のルールを社会全体で共有することが求められています。
- 不動産の「所有者を明確にする」
- 相続・名義変更を確実に行う
- 登記情報を最新に保つ
「相続人申告登記」という新しい選択肢
相続登記の義務化に合わせて、「相続人申告登記」という新しい制度も導入されました。これは、遺産分割協議が長引いてすぐに正式な相続登記ができない場合に活用できる、簡易的な仕組みです。
主な特徴
- 登記名義人が亡くなったことと、自分が相続人であることを法務局に申告する制度
- 3年の申請義務を一旦果たしたとみなされる
- 正式な相続登記は、遺産分割がまとまった後に改めて行う
- 全相続人が申告する必要はなく、自分の分だけの申告も可能
- 添付書類が比較的少なく、費用もほとんどかからない
遺産分割の話し合いに時間がかかりそうな場合、まずは相続人申告登記を行って義務を果たしておく、という活用方法があります。
義務化に合わせて、今から準備しておきたいこと
相続登記の義務化を踏まえ、ご家族として今から準備しておきたいことを整理します。
① 不動産の一覧を作成
親御様が所有している不動産を把握しておきましょう。登記事項証明書・固定資産評価証明書を取得すれば、正確な内容が分かります。
② 過去の相続で登記が漏れていないか確認
祖父母の代の相続登記が済んでいない場合、複数世代分をまとめて処理することになります。この場合は数次相続となり、手続きが複雑になるため早めの確認が重要です。
③ 遺言書の作成
遺言書があれば、相続登記は遺言書に基づいてスムーズに進められます。特に不動産の名義変更を確実にしたい場合には、公正証書遺言の作成が安心です。
④ 家族信託の検討
不動産の承継方法を柔軟に設計したい場合、家族信託という選択肢もあります。認知症対策と相続対策を兼ねた仕組みとして近年注目されています。
手続きの実務と専門家の役割
相続登記の申請業務自体は司法書士の専門分野となります。行政書士は、相続関係や財産情報の整理、遺言書の確認など、登記に進むための準備段階をサポートできます。
具体的には次のような業務範囲です。
Kanade行政書士事務所では、提携司法書士と連携し、戸籍収集から相続登記までをワンストップでサポートしています。
まとめ
不動産登記制度の改正は、「相続登記の義務化（2024年）」と「住所・氏名変更登記の義務化（2026年）」という2つの大きな流れで進んでいます。これらは単なる法律の変更ではなく、家族の財産を守り、未来の相続を円滑にするための備えでもあります。
今から意識したいポイント：
- 所有不動産の一覧を整理し、過去の登記漏れがないか確認する
- 必要に応じて遺言書（できれば公正証書遺言）を準備する
- 相続が発生したら3年以内の登記、難しければ「相続人申告登記」を活用
- 住所・氏名が変わったら、2年以内に変更登記を行う
制度を知り、早めに準備を始めておくことが、安心への第一歩です。
📌 参考リンク（法務省公式サイト）
よくある質問
受益相続（特別受益）とは何ですか？
相続人が被相続人から生前に受けた特別な利益（生前贈与・学費援助・住宅購入援助など）のことです。遺産分割の際にこれを考慮し、公平な分配を図る制度です。
生前贈与があった場合、遺産分割でどう扱われますか？
特別受益として遺産に持ち戻し（みなし相続財産として加算）のうえ、各相続人の取り分を計算します。ただし遺言書で持ち戻し免除の意思表示をしていた場合は対象外になります。
特別受益の対象になるのはどんな贈与ですか？
結婚・養子縁組のための贈与、住宅資金・事業資金の贈与などが典型例です。教育費・日常的な援助は通常は特別受益に該当しません。ただし金額が高額な場合は対象になることもあります。
